不動産の買い替えの際の返済プランのたて方は？

2014.09.19

Q.ご質問

7年前に購入した2DKの中古マンションに住んでいますが、子供が生まれて手狭になってきたので、3LDK以上のマンションか一戸建てに引っ越すことを検討しています。
現在、マンションの住宅ローンの返済中で、売却代金から住宅ローンの残債を引いた残りを、次の物件の頭金にしたいと思っています。

しかし、同じマンションで販売に出ている物件の値段がまちまちで、自分の部屋がどのくらいで売れるかわからず、次の物件の価格が定まりません。
買い替えの際の返済プランはどのようにたてればいいのでしょうか?

A.回答

不動産を買い替えされる際に多くのお客様が心配されるのが、今住んでいる家がいくらで売れるのか、また引き渡しが自分の希望するタイミングで出来るのかと言うことです。

買い替えの場合、今住んでいる不動産の売却によりプラスが出れば、その分を頭金や引越し費用に回せるため、次の物件の選択の幅を広げることができるのですが、不動産は市場価格であるためはっきりした金額を出しづらい面もあります。

そのため、「次の物件の契約をしてしまったけど、今の家が売れない。」「購入希望者が現れたが、かなりの値引きを言ってきたため、買い替え先の物件価格を下げて探し直さないといけない。」と言ったことが起こる可能性があります。

不動産を売却する際には査定をして仲介で販売されることがほとんどですが、買い替えの場合はそれにプラスして買取を依頼しておくと、返済プランが立てやすくなるだけでなく、引き渡しもスムーズにすることができます。

仮に住宅ローンの残債が2000万円で、物件の仲介査定金額が3000万円、買取価格が2500万円としたならば、買取価格から住宅ローンの残債を引いた500万円を頭金とした住宅ローンの返済プランを立てることをおすすめします。
そして次の物件見つけた際に、頭金を手付金として必要となる期限の1週間ほど前までに購入希望者が現れない場合、不動産業者に買取ってもらうようにすれば、家が売れないといったリスクを回避することができます。

また、一般の購入者の場合引き渡し期限が決まっているので、「買い替え先の新築住宅の完成が遅れていているけど、今の家の引き渡し期限が来ているから、2週間ほど仮住まいの先を探さないといけない。」ということがあります。
しかし、買取の場合はある程度引き渡し期日を柔軟に対応してもらえることが多く、契約時に余裕を持った引き渡し日を希望しておくことも可能です。