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2014/10/06更新
瑕疵担保責任（かしたんぽせきにん）とはどういったものですか？
Q.ご質問
駐車場付の一戸建てを希望していますが、予算の関係上中古住宅で探しています。
しかし、中古住宅だと住んだ後で雨漏りが見つかったり、給湯器が壊れたりした場合は、修理をしなければいけないため、かえって新築住宅よりもお金がかかることもありそうで不安です。
友人に聞いたところ、「瑕疵担保責任が売主にはあるから、買ってすぐなら売主に直してもらえる。」と言われました。
瑕疵担保責任とはどういったもので、本当に売主に不具合などを修理してもらえるのでしょうか？
A.回答
新築住宅や新築マンションであれば、すべてが新品で不具合がないことが前提となりますので、万が一不具合があれば売主の責任となります。
しかし、中古住宅となると経年劣化から、扉が開きにくくなったり、クロスの色が黄ばんできたりと言うことがあります。
中古住宅を購入する際には、そういった不具合があることを了承したうえで購入するのですが、住んでみて初めて分かる不具合もあります。
売主も故意に隠していたのではなく住んでいるうちに発見できなくて、引き渡し後に雨漏りがしていたことが分かると言った事例もあります。
そうした場合に誰に責任があるのかと言うと、売主が修理や損害賠償の責任を負うこととなります。
これを瑕疵担保責任といい、瑕疵担保責任期間を特約として契約に特記している場合がほとんどで、その範囲内の期間となります。
期間に関しては、新築住宅は10年、売主が不動産業者である場合には2年、一般の売主の場合は2～3ヶ月であることが多いです。
買主に非常に有利な瑕疵担保責任ですが、すべてにおいて適用されるわけではありません。
契約時に売主から告げられていた不具合や、契約前から知っていた不具合、通常の注意を払えば予想できた不具合などは、瑕疵担保に含まれません。
また、付帯設備である給湯器や電灯なども、消耗品とみなされて瑕疵担保の範囲に入らないことがあります。
雨漏りやシロアリ被害など、建造物に対する重大な瑕疵であっても、売主が所有している間に発生した不具合であることを証明しなければいけないため、購入して1年後に雨漏りがしたからと言っても、売主から引き渡しを受ける前からの雨漏りでなければ瑕疵担保責任を問うことはできません。
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