残債はどうなりますか？

住宅ローンの返済が難しくなり、任意売却を検討する方からよく聞かれるのが「任意売却後に残った債務はどうなるの？」という疑問です。

ローン残額よりも高い価格で売却ができれば問題はありませんが、オーバーローンの状態で「売却額よりも残債額が多い」のが一般的です。競売になっても、任意売却をしても、どちらにしても残ったローンが相殺されるわけではありません。競売または任意売却によって得た代金を充当した後で、さらに残った差し引き残債について、新たな支払い計画を立てることになります。

具体的には、残ったローンに関し、相談・協議をして、支払いが可能な範囲で、代位弁済を行った保証会社や債権回収会社へ少しずつ返済していくことになります。

少なくとも任意売却の場合には、債権者に対して任意売却の業者から交渉がなされるので、支払い額を減額してもらえる場合もありますし、無理のない範囲での分割払い金額を設定してもらえます。

残債に関する協議例

例えばローン残高が2300万円あり、月々12万円、ボーナス月に30万円の返済をしていた方が、任意売却後500万円が残債務が残ったとした場合、その残債について返済額を債権書と相談して返済額を決めていきます。

家族構成や毎月の収入や生活に必要な食費や家賃、光熱費、教育費などの支出などを申告し、債権者も必要最低限の生活は考慮に入れてその後の返済額を考えてくれるため、これまでの12万円プラスボーナス返済が必要だった状態と比較して、場合によっては数千円から数万円程度の返済で済むことになります。

ただし、大企業にお勤めの方や公務員の方で収入が安定している方や多額の退職金が見込める場合にはそれなりの返済を求められる場合も考えられます。債権者側に返済の意志を誠実に示し、交渉を進める必要があります。

売却後の交渉先は保証会社やサービサー

任意売却は、「ローンを残したまま売る方法」という捉えかたをされる場合がありますが、実際には少し違います。任意売却後の残債は、担保が無いので「無担保債務」となります。この無担保債務は、債権者である金融機関等から、保証会社やサービサーと呼ばれる債権管理回収を行う会社に移ります。ローンは、保証会社が債務者に代わって支払うのです。これを「代位弁済」といいます。
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今までは融資を受けた金融機関等との交渉でしたが、売却後は保証会社やサービサーとの交渉になります。サービサーは法によって厳しく管理されているので、無理な取立てや法外な要求をされることは全くありません。

一般的には、5千円～3万円程度の、債務者が無理なく支払っていける金額での分割返済となるケースが多いです。支払い条件の見直しにも柔軟に応じてもらえます。